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2015.11.19

再建築不可の空き家を60万で購入して利回り20%達成(前編)


再建築不可の空き家を60万で購入して利回り20%達成_001

こんにちは、古家再生士の いち です。

 早速本題です。

再建築不可の空き家が利回り20%の物件になるお話(前編)

こういう仕事をしていると、
「再建築不可の物件を購入しようと思うんだけど、どう思いますか?」
という質問をよく頂きます。

 一言で言えば、条件によれば良いですし、
条件によってはダメなケースがあります。
(再建築不可については別途記述いたします)

 良い例となった事例

以下の条件で売りに出ている380万円の物件がありました。
・埼玉県内のある地域
・最寄駅徒歩8分
・中古戸建ではなく、土地として売られている

そう…

この物件は、再建築できない物件を土地として売っている。 

その販売図面には
『物置としていかがですか?』との事。 

面白そうだ!

という事で
親しい方々と連れ立って物件を見学に行くことにしました。

 その再建築不可物件は、確かに駅から近いところにありました。
また、まあ閑静な住宅街という町なみ。

 そんな町並みの一本路地に入り、
最奥の建物が目的の物件(土地)なのですが、

久々にきました!!
大物です。

ここで表現する大物とはボロさ加減が超ド級。
(大家さんすいません。貴方の物件の事です)

 

家ではあるけど、大凡住める気がしない物件。

 

これは….無理だ…

 

超ド級のボロボロ物件でもあきらめない

再建築不可の空き家を60万で購入して利回り20%達成_002では、まず玄関から
再建築不可の空き家を60万で購入して利回り20%達成_003ギィィィィィィィという音が響きます再建築不可の空き家を60万で購入して利回り20%達成_004しゃがんでも、まだ低い洗面台再建築不可の空き家を60万で購入して利回り20%達成_005浴槽の無い浴室
行水ですかー!?

あまりのボロさで、一同、あきらめムード。

さらに、二階には一度に二人まで。再建築不可の空き家を60万で購入して利回り20%達成_006動産が盛りだくさん!

ベランダは…

危ない!!

ぐらぐらしてる。

一同、見合わせムードでした。

やめておきましょう。

「50万円ぐらいで買っておけばどうにかなると思いますけどね。」
コメントしたところ反応した方が一人。

「50万円位なら私買いたいですね」

なんと、買いたいという方が1人いらっしゃいました。

家賃相場としては
¥55,000/月程
で貸出可能でしょうから

年間収入
¥660,000、

利回りを12%程維持するには
¥5,500,000までで
物件を購入してリフォームをして
募集できれば良いわけです。

リフォームに500万は必要ないし、
再建築不可だけど、利回りを高くし回収を早めに済ましておけばよいかと考えました。

早速50万円で買付をいれて、
数日後、60万円で如何でしょうか?

との再交渉の連絡。

戸建を購入するわけですから
50万円も60万円もそう大きな違いはない。

という事で
再建築不可の空き家物件を60万円で購入しました。

再建築できない、更には建物も再利用が一見不可能に見える物件は、
誰にとっても手が出ない、出辛い物件という事です。

そのリスクを取る事が出来るの有れば、
交渉の余地も大きく、割安に購入できるかもしれない好例のお話でした。

この物件の続きのお話はまた別のコラムでお伝えいたします。

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